Kara umowna za opóźnienie w terminie przeniesienia własności lokalu

Zakup mieszkania od dewelopera oznacza, iż często musimy godzić się na warunki przez niego stawiane. Dotyczy to nie tylko ceny, ale także treści umowy, a co za tym idzie wzajemnych praw i obowiązków stron. W takiej relacji nabywca lokalu jest konsumentem a deweloper profesjonalnym podmiotem. Umowa deweloperska stanowi de facto nienegocjowalny wzór umowy lub negocjowalny w niewielkim zakresie, który można podpisać albo zrezygnować z zakupu lokalu na rynku pierwotnym. Jednakże z tych właśnie względów prawo chroni kupującego na różne sposoby.

Niniejszy wpis dotyczy koniecznej klauzuli, którą musi zawierać każda umowa przedwstępna (umowa deweloperska), i która w sposób realny chroni nabywcę lokalu mieszkalnego przed ewentualnymi nadużyciami dewelopera. Jest to klauzula zawierająca karę umowną zastrzeżoną na rzecz kupującego na wypadek opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu.

Podstawowe elementy umowy deweloperskiej

Prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej zostały określone w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska). Ten akt prawny określa również treść umowy deweloperskiej, czyli podstawowe zapisy, które z mocy prawa muszą się w niej znaleźć. Należy mieć na uwadze fakt, iż obecnie oczekuje na wejście w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (ma wejść w życie w dniu 1 lipca 2022 r.).

Z punktu widzenia tematu przedmiotowego wpisu, kluczowe znaczenie ma fakt, że w umowie deweloperskiej, zarówno tej zgodnej z obowiązującymi przepisami prawa, jak i tymi, które będą obowiązywać w niedalekiej przyszłości, muszą znaleźć się postanowienia dotyczące terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego oraz zapisy określające wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej.  W obecnym stanie prawnym były to klauzule obowiązkowe, natomiast od lipca 2022 r. nie są one obligatoryjne. Nie oznacza to jednak, że kupujący został pozbawiony ochrony.

Zgodnie z przepisem – nowej ustawy – jeżeli umowa deweloperska nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.

 

Kara umowna za opóźnienie w terminie przeniesienia własności lokalu

Kara umowna jest swego rodzaju zryczałtowanym odszkodowaniem za nienależyte wykonanie umownego zobowiązania niepieniężnego. To nienależyte wykonanie zobowiązania w niniejszym przypadku polegać będzie na spóźnieniu w wybudowaniu, lub w zasadzie ukończeniu budowy, polegającym na oddaniu budynku do użytku, a tym samym umożliwieniu wyodrębnienia własności lokalu i przeniesieniu jego własności.

Żadne nieformalne porozumienia, nawet te podpisane przez kupującego nie powinny mieć wpływu na to, że kara umowna w sytuacji spóźnienia w „oddaniu lokalu” się należy. Podobnie jest z tzw. nieformalnym przekazaniem kluczy, celem rozpoczęcia prac wykończeniowych. Stwarzają one natomiast pozorność wykonania świadczenia, do którego zobowiązany jest deweloper, dając mylne wrażenie, że kara umowna nie przysługuje.

W obecnym stanie prawnym, a zatem obejmującym umowy deweloperskie zawierane przed dniem 1 lipca 2022 r., obowiązek terminowego przeniesienia własności lokalu mieszkalnego na kupującego mający charakter niepieniężny, obliguje dewelopera do zastrzeżenia w umowie przedwstępnej (deweloperskiej) kary umownej na okoliczność niewykonania tego zobowiązania w terminie. Wszelkie postanowienia umowne, które wyłączają kary umowne w umowie deweloperskiej są niedozwolone z punktu widzenia prawnego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 2017 roku, I CSK 10/17).

Brak takich postanowień w umowie deweloperskiej jest sytuacją sprzeczną z prawem i stanowi delikt dewelopera. W takim stanie faktycznym nabywca może żądać od dewelopera odszkodowania z tytułu utraconych korzyści (koszty czynszu najmu innego lokalu, zwiększone koszty kredytu itp.).

Jest to sytuacja mniej korzystna dla nabywcy niż zastrzeżenie obowiązkowej kary umownej, ale w praktyce rzadko się zdarza. Deweloperzy wiedzą, że są obowiązani do zawarcia kary umownej na korzyść kupującego. Często jednak sami kupujący nie mają świadomości, że taka kara umowna w ogóle im przysługuje.

W nowym stanie prawnym natomiast nie będzie obowiązku umieszczenia takiej klauzuli w umowie deweloperskiej. Nie oznacza to jednak, że nabywca będzie pozbawiony ochrony prawnej. Jeżeli deweloper będzie opóźniał się z przeniesieniem własności lokalu na nabywcę, to będzie obowiązany wypłacić kupującemu rekompensatę z tytułu nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.

Określenie wysokości kary umownej za opóźnienie w terminie przeniesienia własności lokalu

W razie opóźnienia dewelopera w przeniesieniu własności lokalu, kara umowna należy się nabywcy w zastrzeżonej na tę okoliczność wysokości bez względu na wysokość szkody poniesionej z tego tytułu. Termin przeniesienia własności określa moment, kiedy lokal – mieszkanie staje się własnością kupującego.

Najczęściej wysokość kary umownej jest uzależniona od długości opóźnienia i liczona jest poprzez odniesienie do jakiegoś obiektywnego miernika. Może to być na przykład procent od ceny zakupu lokalu mieszkalnego (przykładowo 0,02 % ceny za każdy dzień opóźnienia) lub po prostu kwota (przykładowo 100 zł za każdy dzień opóźnienia).

Tutaj koniecznie trzeba zwrócić uwagę na to, aby wysokość kary umownej nie miała charakteru symbolicznego. Pamiętać bowiem należy, że ma ona zrekompensować szkody, których doznaliśmy na skutek opóźnienia dewelopera w terminie przeniesienia własności lokalu. Dlatego dobrą praktyką jest, aby w umowie deweloperskiej znalazło się postanowienie o możliwości dochodzenia przez nabywcę uzupełniającego odszkodowania. W przeciwnym razie żądanie odszkodowania nie będzie możliwe.

Na gruncie nowych przepisów, wysokość tej kary nie będzie mogła być niższa niż zastrzeżone odsetki za opóźnienie w zapłacie za lokal. Dzięki takiemu zapisowi została zagwarantowana równość stron, ponieważ % zastrzeżony na wypadek nieterminowego świadczenia którejkolwiek ze stron będzie równy lub nie będzie niższy niż ten, który przysługuje deweloperowi.

Zazwyczaj klauzula „wplatana” jest w gąszcz zapisów wielostronicowej umowy deweloperskiej. Jej zapis można znaleźć przy tytule dotyczącym kar umownych lub możliwości odstąpienia od umowy. Natomiast wysokość kary wynikać będzie od terminów określonych w zupełnie innym fragmencie umowy – dotyczącym wydania i przeniesienia własności lub zobowiązań stron.

Kupujący powinien wiedzieć jakie roszczenie mu przysługuje i kiedy może żądać od dewelopera zapłaty kary umownej oraz w jaki sposób ją uzyskać.

Różnice między opóźnieniem a zwłoką dewelopera

Opóźnienie i zwłoka to dwa różne pojęcia na gruncie prawa. Opóźnienie to sytuacja, w której po prostu dochodzi do naruszenia terminu, który został określony w umowie deweloperskiej. Nie mają przy tym znaczenia powody tego stanu rzeczy. Deweloper nie będzie mógł zwolnić się z obowiązku zapłaty kary umownej, niezależnie od tego czy ponosi winę za to opóźnienie.

Zwłoka natomiast to kwalifikowana postać opóźnienia. Ze zwłoką mamy do czynienia wówczas, gdy opóźnienie jest zawinione, czyli doszło do niego z powodów zawinionych przez dewelopera. W takiej sytuacji deweloper będzie mógł zwolnić się z obowiązku zapłaty kary umownej wykazując, że opóźnienie nastąpiło na skutek okoliczności przez niego niezawinionych. W przypadku jednak profesjonalnych podmiotów, czyli dewelopera wykazanie braku winy w zwłoce jest bardzo trudne.

Zdarza się, że deweloperzy zastrzegają karę umowną za zwłokę w terminie przeniesienia własności lokalu mieszkalnego. Takie postanowienie jest niezgodne z prawem (art. 29 ust. 3 ustawy deweloperskiej) na co dowodem jest między innymi stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wyrażone w raporcie analizującym praktyki deweloperów z 2014 roku.

Przykład postanowienia niezgodnego z prawem:

„Strony postanawiają, że w przypadku zwłoki Dewelopera w przeniesieniu własności Lokalu, Nabywcy będzie przysługiwała kara umowna, w wysokości 0,01 % zapłaconej ceny, za każdy dzień zwłoki”.

 

Przykład postanowienia zgodnego z prawem:

„Strony postanawiają, że w przypadku opóźnienia Dewelopera w przeniesieniu własności Lokalu, Nabywcy będzie przysługiwała kara umowna, w wysokości 0,01 % zapłaconej ceny, za każdy dzień zwłoki”.

 

Podsumowanie

 Postanowienia dotyczące kary umownej za opóźnienie w terminie przeniesienia własności lokalu mieszkalnego są ważnym elementem umowy deweloperskiej. Zabezpieczają interesy nabywcy, ponieważ motywują dewelopera do terminowego wykonania obowiązku wybudowania bloku mieszkalnego i przekazania własności lokalu na kupującego w odpowiednim terminie. Na etapie zawierania umowy deweloperskiej trzeba zatem zadbać o to, aby uprawnienia te nie miały charakteru iluzorycznego. Warto zwrócić uwagę na sposób określenia wysokości kary umownej oraz na poszczególne zwroty użyte w umowie (chociażby dotyczące zwłoki).

Natomiast w sytuacji gdy do opóźnienia doszło, po nabyciu lokalu mieszkalnego kupujący ma 1 rok, aby dochodzić zastrzeżonej w umowie kary umownej. Należy mieć na uwadze, że deweloperzy niechętnie wypłacają należną kupującym karę, wskazując na brak swojej winy w opóźnieniu. Takie stanowisko jednak nie ma wpływu na prawo kupującego do dochodzenia i uzyskania należnej kary umownej na drodze sądowej.

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.