Skala zjawiska samowoli budowlanej w Polsce jest trudna do określenia. Według szacunków Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego – obiektów budowlanych zbudowanych wbrew przepisom prawa budowlanego może być nawet pół miliona.
Właściciel nieruchomości może nawet nie wiedzieć o tym, że budynek który użytkuje jest dotknięty wyżej opisaną wadą prawną. Dzieje się tak najczęściej wówczas, gdy odziedziczy spadek, w skład którego wchodzi budynek wybudowany niezgodnie z przepisami prawa budowlanego lub nabywa nieruchomość od innego właściciela, wobec którego organ nadzoru budowlanego nie wszczął jeszcze żadnego postępowania.
Najczęściej jednak źródłem samowoli budowlanej jest nieznajomość obowiązujących przepisów prawa lub świadoma decyzja właściciela nieruchomości, który godzi się na konsekwencje prawne wynikające z naruszenia prawa budowlanego lub liczy, że ich uniknie.
Na szczęście dla takich właścicieli, którzy władają budynkiem wybudowanym wbrew przepisom Prawa budowlanego, przepisy umożliwiają legalizację tak zwanej samowoli budowlanej, z której to procedury warto skorzystać, aby uniknąć szeregu negatywnych konsekwencji prawnych, w szczególności kar finansowych, czy obowiązku rozbiórki budynku.
Kiedy mamy do czynienia z samowolą budowlaną?
Z samowolą budowlaną mamy do czynienia wówczas, gdy roboty budowlane są lub zostały przeprowadzone bez uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę, albo bez uprzedniego zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ administracyjny.
Przepisy prawa budowlanego przewidują, że dla daleko idących prac budowlanych, tj. np. wzniesienie budynku, czy choćby ingerencji w jego konstrukcję lub spowodowanie choćby zmiany kubatury wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę.
Zgłoszenie jest wystarczające w mniej istotnych przypadkach prowadzenia robót budowlanych, jak np. zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Daje jednak organowi możliwość zgłoszenia sprzeciwu, w razie gdyby planowane roboty budowlane stały w sprzeczności z obowiązującymi przepisami szeroko rozumianego prawa budowlanego.
Procedura legalizacji samowoli budowlanej
1. Wszczęcie postępowania przez organ nadzoru budowlanego
Pierwszym krokiem organu nadzoru budowlanego jest wydanie postanowienia o wstrzymaniu budowy obiektu budowlanego, który został wybudowany bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.
Jeżeli w wyniku budowy występuje stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, w wyżej wskazanym postanowieniu o wstrzymaniu budowy, organ nadzoru budowlanego nakazuje zabezpieczenie obiektu budowlanego lub terenu na którym jest prowadzona budowa oraz usunięcie stanu zagrożenia.
Jednocześnie w postanowieniu organ nadzoru budowlanego poinformuje o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu budowlanego.
Na postanowienie o wstrzymaniu budowy przysługuje zażalenie.
2. Złożenie wniosku o legalizację
W terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego może złożyć wniosek o legalizację. Złożenie wniosku w terminie będzie tożsame z rozpoczęciem właściwej procedury legalizacyjnej.
Jeżeli wniosek o legalizację samowoli budowlanej nie zostanie złożony w terminie lub zostanie wycofany – organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego.
3. Obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych
Po wszczęciu właściwej procedury legalizacyjnej, organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia. Wykaz wszystkich dokumentów, które są wymagane zostanie Państwu przedstawiony w postanowieniu. Zawsze jednak konieczne będzie zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami: obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego.
Nieprzedłożenie w wyznaczonym przez organ nadzoru budowlanego terminie dokumentów legalizacyjnych będzie skutkowało wydaniem decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego.
4. Sprawdzenie spełnienia wymagań przez organ nadzoru budowlanego
Po złożeniu dokumentów legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego sprawdza kompletność dokumentów legalizacyjnych, w tym kompletność projektu budowlanego. Nadto weryfikuje zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi.
Jeżeli organ stwierdzi istnienie nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych – wyda postanowienie o obowiązku usunięcia tych nieprawidłowości w wyznaczonym terminie.
W przypadku stwierdzenia braku nieprawidłowości lub ich usunięciu w wyznaczonym terminie, organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej.
5. Opłata legalizacyjna – wysokość i skutki prawne jej nieuiszczenia
W przypadku samowoli budowlanej bez zgłoszenia opłata ma charakter stały i wynosi 2500 zł lub 5000 zł.
Z kolei w przypadku budowy bez pozwolenia na budowę wysokość opłaty legalizacyjnej należy wyliczyć w oparciu o wzór opisany w art. 59f ustawy Prawo budowlane.
Stanowi on iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w).
– Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł, lecz przy opłacie legalizacyjnej podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu;
– współczynnik kategorii obiektu budowlanego (k) oraz współczynnik wielkości obiektu budowlanego (w) jest określony przez załącznik do ustawy Prawo budowlane, który załączam także na końcu niniejszego wpisu.
Opłata legalizacyjna = 50 x 500 zł x (k) x (w)
W każdym jednak przypadku organ poinformuje Państwa o wysokości opłaty legalizacyjnej.
Osoba starająca się o legalizację samowoli budowlanej może złożyć wniosek o rozłożenie opłaty legalizacyjnej na raty lub odroczenie terminu płatności. W takim przypadku postępowanie legalizacyjne ulega zawieszeniu do dnia rozstrzygnięcia przedmiotowego wniosku.
W razie braku uiszczenia opłaty legalizacyjnej w terminie, organ nadzoru budowlanego wyda decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego.
Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji.
Podsumowanie
Procedura w przedmiocie legalizacji samowoli budowlanej może wydawać się skomplikowana i wielowątkowa. W praktyce jednak – przy założeniu że osoba zainteresowana współpracuje z organem nadzoru budowlanego – może zakończyć się wydaniem decyzji o legalizacji samowoli budowlanej i przywróceniem stanu zgodnego z prawem – pod warunkiem oczywiście, że obiekt budowlany jest postawiony zgodnie z przepisami prawa. W przeciwnym razie zalegalizowanie takiej budowy może być bardziej problematyczne. Praktyka organów nadzoru budowlanego oraz sądów administracyjnych niestety wskazuje na to, iż brak jest akceptacji choćby najmniejszych uchybień od wymagań technicznych, czy budowania wbrew planowi zagospodarowania przestrzennego.
Należy pamiętać jednak, że wybudowanie obiektu budowlanego bez pozwolenia, czy zgłoszenia nie wyczerpuje sytuacji, które mogą zaistnieć w postępowaniu legalizacyjnym.
W sytuacji prowadzenia robót budowlanych bez decyzji o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenia, w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska, lub w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach w postępowaniu legalizacyjnym organ nadzoru budowlanego ma inne jeszcze kompetencje, m.in. może nałożyć obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania.
Należy pamiętać, że postępowanie przed organem nadzoru budowlanego jest prowadzone na podstawie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego a od decyzji ostatecznej służy skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.
W następnym wpisie poruszę kwestię dotyczącą uproszczonego postępowania legalizacyjnego, to jest takiego, które znajdzie zastosowanie do budowy, od której zakończenia upłynęło co najmniej 20 lat.
ZAŁĄCZNIK do ustawy Prawo budowlane (stan aktualny na 14.09.2021 r.)
Kategorie obiektów budowlanych | Współczynnik kategorii obiektu (k) | Współczynnik wielkości obiektu (w) | |||
Kategoria I – budynki mieszkalne jednorodzinne | 2,0 | 1,0 | |||
Kategoria II – budynki służące gospodarce rolnej, jak: produkcyjne, gospodarcze, inwentarsko-składowe | 1,0 | 1,0 | |||
Kategoria III – inne niewielkie budynki, jak: domy letniskowe, budynki gospodarcze, garaże do dwóch stanowisk włącznie | 1,0 | 1,0 | |||
Kategoria IV – elementy dróg publicznych i kolejowych dróg szynowych, jak: skrzyżowania i węzły, wjazdy, zjazdy, przejazdy, perony, rampy | 5,0 | 1,0 | |||
Kategoria V – obiekty sportu i rekreacji, jak: stadiony, amfiteatry, skocznie i wyciągi narciarskie, kolejki linowe, odkryte baseny, zjeżdżalnie | 10,0 | 1,0 | |||
Kategoria VI – cmentarze | 8,0 | 1,0 | |||
Kategoria VII – obiekty służące nawigacji wodnej, jak: dalby, wysepki cumownicze | 7,0 | 1,0 | |||
Kategoria VIII – inne budowle | 5,0 | 1,0 | |||
Współczynnik wielkości obiektu (w) (kubatura w m3) | |||||
≤ 2500 | > 2500- 5000 | > 5000-10 000 | > 10 000 | ||
Kategoria IX – budynki kultury, nauki i oświaty, jak: teatry, opery, kina, muzea, galerie sztuki, biblioteki, archiwa, domy kultury, budynki szkolne i przedszkolne, żłobki, kluby dziecięce, internaty, bursy i domy studenckie, laboratoria i placówki badawcze, stacje meteorologiczne i hydrologiczne, obserwatoria, budynki ogrodów zoologicznych i botanicznych | 4,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Kategoria X – budynki kultu religijnego, jak: kościoły, kaplice, klasztory, cerkwie, zbory, synagogi, meczety oraz domy pogrzebowe, krematoria | 6,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Kategoria XI – budynki służby zdrowia, opieki społecznej i socjalnej, jak: szpitale, sanatoria, hospicja, przychodnie, poradnie, stacje krwiodawstwa, lecznice weterynaryjne, domy pomocy i opieki społecznej, domy dziecka, domy rencisty, schroniska dla bezdomnych oraz hotele robotnicze | 4,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Kategoria XII – budynki administracji publicznej, budynki Sejmu, Senatu, Kancelarii Prezydenta, ministerstw i urzędów centralnych, terenowej administracji rządowej i samorządowej, sądów i trybunałów, więzień i domów poprawczych, zakładów dla nieletnich, zakładów karnych, aresztów śledczych oraz obiekty budowlane Sił Zbrojnych | 5,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Kategoria XIII – pozostałe budynki mieszkalne | 4,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Kategoria XIV – budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, jak: hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne | 15,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Kategoria XV – budynki sportu i rekreacji, jak: hale sportowe i widowiskowe, kryte baseny | 9,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Kategoria XVI – budynki biurowe i konferencyjne | 12,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Kategoria XVII – budynki handlu, gastronomii i usług, jak: sklepy, centra handlowe, domy towarowe, hale targowe, restauracje, bary, kasyna, dyskoteki, warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże powyżej dwóch stanowisk, budynki dworcowe | 15,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Kategoria XVIII – budynki przemysłowe, jak: budynki produkcyjne, służące energetyce, montownie, wytwórnie, rzeźnie oraz obiekty magazynowe, jak: budynki składowe, chłodnie, hangary, wiaty, a także budynki kolejowe, jak: nastawnie, podstacje trakcyjne, lokomotywownie, wagonownie, strażnice przejazdowe, myjnie taboru kolejowego | 10,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Kategoria XIX – zbiorniki przemysłowe, jak: silosy, elewatory, bunkry do magazynowania paliw i gazów oraz innych produktów chemicznych | 10,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Współczynnik wielkości obiektu (w) (powierzchnia w m2) | |||||
≤ 1000 | > 1000- 5000 | > 5000-10 000 | > 10 000 | ||
Kategoria XX – stacje paliw | 15,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Kategoria XXI – obiekty związane z transportem wodnym, jak: porty, przystanie, sztuczne wyspy, baseny, doki, falochrony, nabrzeża, mola, pirsy, pomosty, pochylnie | 10,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Kategoria XXII – place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi | 8,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Współczynnik wielkości obiektu (w) (powierzchnia w ha) | |||||
≤ 1 | > 1-10 | > 10-20 | > 20 | ||
Kategoria XXIII – obiekty lotniskowe, jak: pasy startowe, drogi kołowania, płyty lotniskowe, place postojowe i manewrowe, lądowiska | 10,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Kategoria XXIV – obiekty gospodarki wodnej, jak: zbiorniki wodne i nadpoziomowe, stawy rybne | 9,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Współczynnik wielkości obiektu (w) (długość w km) | |||||
≤ 1 | > 1-10 | > 10-20 | > 20 | ||
Kategoria XXV – drogi i kolejowe drogi szynowe | 1,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Kategoria XXVI – sieci, jak: elektroenergetyczne, telekomunikacyjne, gazowe, ciepłownicze, wodociągowe, kanalizacyjne oraz rurociągi przesyłowe | 8,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Współczynnik wielkości obiektu (w) (długość w m) | |||||
≤ 20 | > 20-100 | > 100-500 | > 500 | ||
Kategoria XXVII – budowle hydrotechniczne piętrzące, upustowe i regulacyjne, jak: zapory, progi i stopnie wodne, jazy, bramy przeciwpowodziowe, śluzy wałowe, syfony, wały przeciwpowodziowe, kanały, śluzy żeglowne, opaski i ostrogi brzegowe, rowy melioracyjne | 9,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Kategoria XXVIII – drogowe i kolejowe obiekty mostowe, jak: mosty, estakady, kładki, przejścia podziemne, wiadukty, przepusty, tunele | 5,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Współczynnik wielkości obiektu (w) (wysokość w m) | |||||
≤ 20 | > 20-50 | > 50-100 | > 100 | ||
Kategoria XXIX – wolno stojące kominy i maszty oraz części budowlane elektrowni wiatrowych | 10,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |
Współczynnik wielkości obiektu (w) (wydajność w m3/h) | |||||
≤ 50 | > 50-100 | > 100-500 | > 500 | ||
Kategoria XXX – obiekty służące do korzystania z zasobów wodnych, jak: ujęcia wód morskich i śródlądowych, budowle zrzutów wód i ścieków, pompownie, stacje strefowe, stacje uzdatniania wody, oczyszczalnie ścieków | 8,0 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | 2,5 |