Wstęp
Moment odbioru robót budowlanych przez inwestora jest kluczowym zdarzeniem dla realizacji każdej inwestycji budowlanej. Na tym bowiem etapie inwestor będzie weryfikował jakość inwestycji, w szczególności pod względem występowania ewentualnych wad, natomiast wykonawca, z chwilą odbioru robót budowlanych, będzie mógł liczyć na otrzymanie wynagrodzenia oraz zwrot ewentualnych kaucji należytego wykonania umowy.
To właśnie chwila odbioru robót budowlanych, z uwagi na swoją doniosłość dla przyszłej sytuacji stron umowy, często staje się płaszczyzną, na której powstają sytuacje konfliktowe. Inwestor najczęściej będzie wstrzymał się z odbiorem robót budowlanych do momentu, w którym wykonawca usunie wszystkie wady robót budowlanych, nawet te mniej doniosłe. Chcąc w ten sposób uniknąć sytuacji, w której wykonawca po otrzymaniu wynagrodzenia za swoją pracę, będzie opieszale naprawiał wady lub w ogóle nie przystąpi do prac poprawkowych.
Odbiór obiektu jest obowiązkiem inwestora. Według dominującego poglądu odbiór obiektu jest nie tylko czynnością faktyczną, ale też i prawną. Przyjęcie obiektu stanowi jednostronne oświadczenie woli, potwierdzające wykonanie zobowiązania zgodnie z umową. Konieczny jest wpis do dziennika budowy oraz protokół, aby zwolnić wykonawcę od odpowiedzialności za teren budowy oraz zawrzeć wszelkie zastrzeżenia co do wykonanych prac.
Na przestrzeni lat sądy wielokrotnie oceniały czy i kiedy możliwe jest powstrzymanie się przez inwestora z odbiorem robót budowlanych i zapłatą wynagrodzenia na rzecz wykonawcy. Obecnie obowiązuje linia orzecznicza, zgodnie z którą inwestor nie może zaniechać odbioru robót budowlanych i zapłaty wynagrodzenia na rzecz wykonawcy w sytuacji, gdy wady robót budowlanych będą miały charakter nieistotny.
Odbiór robót budowlanych
Zgodnie z art. 647 k.c., w umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, natomiast inwestor zobowiązuje się do odebrania go. Z brzmienia tego przepisu wyraźnie wynika, iż odbiór obiektu stanowi obowiązek inwestora, a nie tylko jego uprawnienie.
Nie oznacza to jednak, że inwestor w każdej sytuacji będzie zobowiązany do odbioru robót. Kluczowe znaczenie ma tutaj charakter oraz rozmiar ewentualnych wad. Odmowa odbioru obiektu będzie uzasadniona wówczas, gdy wada/wady będą miały charakter istotny.
Wada ma charakter istotny wówczas, gdy uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłącza normalne ich wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie istotnie zmniejszając ich wartość. Wówczas możemy przyjąć, że wykonawca nie wykonał ciążącego na nim z mocy umowy zobowiązania (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z dnia 10 kwietnia 2014 r., I ACa 683/13).
Wszystkie inne wady, które nie wpisują się w wyżej wskazaną definicję wady istotnej, są wadami nieistotnymi i w konsekwencji nie uprawniają inwestora do odmowy odbioru obiektu i wypłaty wynagrodzenia wykonawcy.
Sądy po stronie wykonawców?
Na pierwszy rzut oka można przyjąć tezę, że tak. Kryje się jednak za tym słuszne rozumowanie. Sądy zauważyły, że gdyby przyznać inwestorowi uprawnienie do odmowy odbioru obiektu z powodu jakiejkolwiek wady, to odbiory obiektów przeciągałyby się w czasie, a w sytuacjach skrajnych mogłyby nigdy nie dojść do skutku (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 9 lipca 2013 r., V ACa 332/13).
W związku z tym inwestor ma prawo zaniechać odbioru obiektu tylko wtedy, gdy wada/wady mają charakter istotny. W każdej innej sytuacji będzie zobowiązany do odbioru obiektu i zapłaty wynagrodzenia na rzecz wykonawcy, bowiem inwestor nie może uzależnić wypłaty wynagrodzenia należnego wykonawcy od braku jakichkolwiek usterek (Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2007 r., V CSK 99/07).
W każdym przypadku ocena charakteru wady będzie mieć charakter zobiektywizowany (Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 lutego 2020 r., VII Aga 239/19).
Jeżeli inwestor będzie uzależniał zapłatę wynagrodzenia od usunięcia wszystkich usterek, to niezależnie od tego wykonawcy przysługuje roszczenie o zapłatę wynagrodzenia. Wobec braku dobrowolnej zapłaty przez inwestora, która winna być poprzedzona odpowiednim wezwaniem do zapłaty, wykonawca będzie mógł wystąpić do sądu z powództwem o zapłatę.
Nie ma też przy tym większego znaczenia treść umowy wiążąca strony. Wskazać bowiem wypada, że w każdej sprawie Sąd może stwierdzić, że poszczególne zapisy umowy, na przykład takie które uzależniają zapłatę wynagrodzenia od braku jakichkolwiek wad, są sprzeczne z samą istotą zobowiązania (art. 3531 k.c.) i jako takie nie wywołują skutków prawnych. Nie mniej jednak zasada swobody umów pozwala na kształtowanie ich treści w sposób, w jaki strony uznają to za stosowne, w granicach prawa oraz zgodnie z zasadami współżycia społecznego. Dlatego też umowa może przewidywać inne klauzule, które doprowadzą do naprawy wad obiektu. Może to być termin, po upływie którego naliczona będzie kara umowna.
Jak się chronić przed wadliwym wykonaniem robót?
Mimo odbioru obiektu wykonawca ponosi odpowiedzialność za wady w oparciu o przepisy odnoszące się do rękojmi z umowy o dzieło.
Ponadto, jeszcze w trakcie procesu budowlanego inwestor może w każdej chwili od umowy odstąpić, płacąc umówione wynagrodzenie, które można pomniejszyć o kwotę, którą wykonawca zaoszczędził nie wykonując do końca prac.
W razie wadliwego wykonywania prac można wezwać wykonawcę do zmiany sposobu w określonym terminie pod groźbą odstąpienia od umowy lub powierzenia tego wykonania innemu podmiotowi.
Warto także rozważyć odbiory częściowe po zakończeniu poszczególnych etapów inwestycji. Stwierdzenie wad na wczesnym etapie, szczególnie części obiektu, które później zostaną zakryte spowoduje ich naprawy na bieżąco a perspektywa i konieczność prowadzenia dalszych prac i wypłaty wynagrodzenia za nie będzie dodatkową motywacją dla wykonawcy.
Podsumowanie
Konflikty powstałe na tle odbioru robót budowlanych często występują w obrocie gospodarczym. Każda ze stron umowy o roboty budowlane dąży do tego, aby w należyty sposób zabezpieczyć swoje interesy. Inwestorom zależy na tym, aby obiekt był pozbawiony jakichkolwiek wad, a wykonawcy chcą otrzymać wynagrodzenie za swoją pracę.
Spory sądowe w tej materii mogą mieć charakter wielowątkowy. Nierzadko w takim postępowaniu będzie konieczne przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego specjalisty, który będzie oceniał charakter wad budowlanych, bowiem ma to kluczowe znaczenie dla sfery praw i obowiązków inwestora i wykonawcy na tle tej relacji zobowiązaniowej.
Żeby w należyty sposób zabezpieczyć swoje interesy w trakcie trwania sprawy w sądzie, warto skorzystać z pomocy doświadczonego adwokata, który sporządzi odpowiednio umowę, a w razie sporu będzie reprezentował Państwa interesy na sali sądowej i przygotuje odpowiednią strategię działania.